Il comodato d’uso permette l’utilizzo gratuito di un bene immobile oppure immobile. Approfondiamone gli aspetti civili e fiscali.
Secondo la Legge con un contratto di comodato una parte cede all’altra un bene mobile oppure immobile per un periodo di tempo determinato.
Il Codice Civile disciplina il comodato negli articoli 1803 e seguenti. Parliamo di un contratto di cessione temporanea di un bene – come una casa – che poi dovrà essere restituito dopo un certo lasso temporale. La consegna non prevede alcun pagamento in denaro. In alcuni casi è possibile richiedere in cambio la manutenzione del bene stesso o una particolare prestazione – comodato oneroso – nonché il pagamento di una somma periodica (per esempio il rimborso di alcune spese). Questa è, però, un’eccezione alla regola dato che di norma il contratto di comodato è gratuito.
Da sottolineare come il Codice Civile non imponga, poi, nessun vincolo di forma né sostanziale né probatoria con riferimento al contratto. Detto questo, è preferibile che le parti sottoscrivano un accordo per evitare controversie o la presunzione di cessione e acquisto a titolo oneroso ai fini fiscali.
In redazione è giunto un quesito. “Mia suocera si trova temporaneamente presso una casa di riposo. Mia figlia vorrebbe trasferirsi nel suo appartamento, come deve regolamentare questo passaggio? Eventualmente è soggetta al pagamento dell’IMU?“.
Casa in comodato d’uso, cosa sapere
Come accennato, seppure non obbligatorio è consigliabile redigere un contratto in forma scritta per definire le condizioni del passaggio. Questo anche se il Codice Civile già stabilisce gli obblighi per il comodatario (chi prende in comodato d’uso il bene). L’articolo 1804, infatti, prevede che il comodatario
- custodisca e conservi accuratamente la casa (o qualsiasi altro bene) con diligenza,
- non possa cedere a un terzo il godimento del bene senza il consenso del comodante,
L’articolo 1805 aggiunge, poi, che il comodatario sarà responsabile dei danni al bene e che non potrà impiegarlo per un uso diverso o per un tempo maggiore a quello consentito. Oltre queste puntualizzazioni è bene sapere che
- il trattamento fiscale di un bene in comodato d’uso è vincolato all’oggetto e alle parti che stipulano il contratto e che
- ai fini IVA il comodato non richiede l’assolvimento di alcun obbligo,
- ai fini IMU e TASI, al contrario, il proprietario dell’immobile deve corrispondere le imposte se dovute.
Aspetti civilistici da conoscere
La figlia del lettore che ha posto il quesito può stipulare un contratto verbale con la suocera oppure un accordo scritto (preferibile) sotto forma di scrittura privata semplice tra le parti. Con riferimento alla durata occorre sapere che il Codice Civile non prevede dei limiti. Sarà facoltà delle parti fissarne uno o non fissarne affatto. Detto questo, il comodante ha il diritto di poter esigere indietro il bene in qualsiasi momento se ne avesse necessità. Uscendo dalla casa di riposo, ad esempio, la suocera potrebbe pretendere di tornare ad abitare nel suo appartamento.
Al comodatario, poi, spetta il pagamento delle spese ordinarie volte all’uso e alla custodia nonché alla conservazione e alla manutenzione della casa. Le spese straordinarie, invece, sono a carico del comodante.
Aspetti fiscali
Con riferimento agli aspetti fiscali è bene sapere che il rapporto di comodato d’uso dovrà essere iscritto tramite
- redazione di un contratto su carta bollata o uso bollo da registrare in caso di uso,
- scambio di corrispondenza commerciale su carta intestata da inviare in plico aperto con raccomandata.
Qualora il contratto sia stipulato tra privati con riferimento ad un passaggio di immobile ad uso abitativo è bene sapere che sarà compito del comodante dichiarare la rendita catastale aggiornata con i coefficienti di rivalutazione e la maggiorazione di un terzo. La maggiorazione non si applica solamente se la casa viene data in comodato ad un familiare a condizione che l’immobile risulti dimora abituale (servirà l’iscrizione anagrafica).
Come procedere con la registrazione dell’atto
Per procedere con la corretta applicazione dell’imposta di registro, in caso di contratto in forma scritta occorre sapere che nel caso di beni immobili il contratto è un atto soggetto a registrazione in termine fisso e l’imposta avrà un valore di 200 euro indipendentemente dalla redazione con atto pubblico o scrittura privata autenticata.
In caso di forma verbale, invece, il contratto di comodato non rientra tra quelli con obbligo di registrazione. Questo ad eccezione del caso in cui i beni mobili o immobili siano citati in altri atti scritti come, ad esempio, il contratto di affitto di una casa.
Comodato d’uso e IMU
Registrando il contratto di comodato tra parenti in linea retta – come genitori/figli – si potrà beneficiare della riduzione della base imponibile IMU del 50%. Tale agevolazione riguarda tutti gli immobili tranne quelli di lusso. Ribadiamo, la concessione deve avere come destinatari parenti in linea retta entro il primo grado e questi dovranno adibire la casa ad abitazione principale.
Altri requisiti per beneficiare dello sconto sono
- il possesso di un solo immobile in Italia oltre l’abitazione principale (non di lusso) presso il Comune in cui è presente la casa concessa in comodato,
- la residenza anagrafica e la dimora abituante nel Comune in cui è presente la casa concessa in comodato,
- la presentazione della dichiarazione IMU da parte del comodante attestante il possesso dei requisiti richiesti.
